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失落的温州

来源:地产风声 作者:地产风声 责编:杨帆
失落的温州

虎嗅注:本文转自公众号“地产风声”(ID:fangshi488),作者:内幕君,题图来自视觉中国。


30年前,温州人最向往的意大利城市,既不是米兰,也不是罗马。佛罗伦萨往东南16公里,有一座小城叫普拉托,它是上世纪80年代,温州人眼中掘金的天堂。


80年代,15万元对绝大多数人而言,是一个天数。在胆大的温州人看来,这笔巨资买的不仅是一张通往普拉托的“船票”,更是一次翻身的机会。


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位于浙江南端的温州,自古交通闭塞,三面环山,往东就是无垠的东海。七山二水一分田的地形,使得温州物产匮乏。生活在这里的人知道,想要富起来,唯有走出去。


就如葡萄牙人发现好望角,八十年代,温州人发现了普拉托,巨大的就业市场吸引他们越洋闯荡。彼时的普拉托是意大利重要的纺织中心,只要勤劳肯干,在纺织厂做个两年,便能赚回付给蛇头的15万元。


到了90年代,站稳脚跟的温州人开始办厂,从打工仔跃升老板。致富的事迹传回故乡,一批批淘金客漂洋过海。后来,这座仅有20万人口的小城,最多时聚集了5万温州人,郊外的伊奥罗服装工业区,顶峰时有近4000家华人企业,其中又以温州人开办的厂居多。


须臾之间,意大利的普拉托成了中国的温州城。但是作为外族,温州人的崛起,好比鲶鱼入槽,终将引发小鱼的不满。


2010年,金融危机下的意大利失业率攀升,普拉托失去了往日欧洲纺织中心的风采,当地人失业率高达10%。与之相对,温州人的厂子却经营得有声有色,每年大约有5亿欧元流回国内。他们凭借“三刀”,剪刀、皮刀和厨刀,挤垮了当地大多数意大利企业,转而让“洋人”成了“打工仔”。


冰火两重天之下,意大利人将炮口对准华人,政府以清查偷税漏税和非法用工之名,对普拉托的华商企业进行地毯式检查。更有人毫不避讳地喊出,驱逐温州人。


此时的国内,也出现了驱逐温州人的声音。不过,是在楼市。


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2001年8月,温州人首次成团去了上海,掷下5000万买楼,之后挥挥衣袖走了。两个月后,又一波温州人杀进上海,成交了8000万。由此,温州炒房团登上台面。此后10年,他们上北下南、东奔西走,带着钱横扫了大半个中国楼市。


有人估算,那时的温州炒房团有十万之众,手握1000亿。具体数目无人知晓。不改的事实是,炒房团所到之处,无不掀起购房狂潮,无不让当地刚需闻风丧胆。于是,各地抵制温州炒房团的声音不绝于耳。

              

2011年8月,在云南开远,商户不满浙商炒购商铺后翻涨租金,纷纷打出抗议横幅。乌烟瘴气的楼市中,有人呐喊道:“誓死捍卫基本生存权,坚决抵制温州炒房团。”


事实上,哪座城市的房价是温州人炒高的,我们难以明断。曾被誉为全国楼市风向标的温州,倒是被自家人推上历史舞台,领涨全国,一时风光无二。


依靠发达的民营经济,温州人早早完成了资本积累。步入新世纪,温州大小老板个个手握百万,四处为钱找出路。此时,中国房地产业和城镇化势头渐起,嗅觉灵敏的温州人成群涌入楼市。2003年春节前后的10天内,外地汇向温州的钱在300个亿左右,没人知道这里头有多少砸进地产。


2005年,深圳均价7000元,宝安房价还没破万之时,温州市区房价已经步入“万元时代”。2006年到2011年,温州市区房价从8045元/平均价,一路飙涨至34674元/平,短短6年涨幅超3倍。


其中,轰动一时的绿城鹿城广场,2008年首开时一平4.38万元,到了2010年,每平涨到10万元,大举将温州房价推向高潮。2010年的温州,新房和二手房涨幅都是全国第一。市区房价均价已冲破3万元/平方的大关。


最为疯狂的时候,同一套房子在几个小时内,出现几十万的差价。


一个业内朋友回忆,2010年炒房高峰时,他的朋友在中介看好一套600多万元的房子,在办理过户的过程中,有人加价100万要买。左手进右手出,一周的时间,他的朋友靠倒卖一套房获利百万。


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然而,一浪高过一浪的炒房大潮,不断腐蚀着温州实业的根基。


国庆之前,内幕君应一房企考察楼市之邀,去了一趟温州。闲暇之余听了三席话,他们所言虽非全部,却也足以窥见城市的部分肌理。


第一席话,来自一个滴滴师傅。他姓顾,河南周口人。


“我15年前来的温州,最开始在乐清的电器厂打零工,随后在龙湾一家制鞋厂上班。那时候每月能赚三四千,租民房每个月200元。”顾师傅说那时候来到温州,只要找个厂子踏踏实实干着,每年可以攒下几万块。后来,实体不景气,勉强生存。2016年,厂里的普工还拿着4000元的工资,住房成本却涨了5倍。


顾师傅租房成本的攀升,源于温州的大拆大建。2016年以来,温州开始大面积拆除市区和乐清、瑞安的城中村、旧厂区,两年时间拆了上百个村。原先200块、300块租民房,如今要多花1000元租商品房。


就在温州轰轰烈烈拆房的2016年,顾师傅转行干起了滴滴,他说:“现在跑滴滴,每个月能赚六七千,在厂子累死累活都赚不到这个数。”


对于是否在温州买房定居,顾师傅直摇头说:


“我来温州是2003年,那时候已经盛行炒房,不过都是本地人炒。当时我买不起房,也不敢借钱炒房。鞋厂的老板经常跟我们说,厂子一年赚的钱不如他炒两套房。


就像顾师傅所言,炒房来钱快,原本做实业的温州人一拥而上,把原本可以用在企业转型升级的资本和心思,投进了楼市,实业根基被慢慢掏空。


2009年,温州置信房产开发了一个项目,仅半年就实现了100%的回报,而传统行业一年的利润还不到10%,这让做实业的老板们大受刺激,大家开始想办法炒地皮。置信深谙人多力量大的道理,集结了250个中小企业主,集资37亿拍下黄金地段置信广场项目。这些企业主大多数来自眼镜、服装、人造革等行业。


这个庞大的中小企业主联合体筹集了80亿,先后拿下八个项目。这80亿大都是从实体经济掏出来的。除了这些中小企业主,温州的大公司奥康、报喜鸟、人民电器等也都涉足地产。几乎每一个房地产项目背后都可以看到实体企业


2011年,大家还在幻想置信广场可以卖到10万每平的时候,资金链紧绷、老板跑路情况接踵而至,危机像多米诺骨牌效应扩散开。一时间,企业、个人纷纷抛售房产,房价持续性快速下降,大部分商品房比最高峰时下跌了30%~40%,个别豪宅甚至拦腰斩断。原先估价十万每平的置信广场,2012年开盘时只有4万多,稍稍高出楼面价。


无数人在这场疯狂的豪赌中血本无归,无数企业破产倒闭。


最后,我问顾师傅:“你打算离开吗?”我以为他会表达出对第二故乡的留恋之情。不料,他坚定地说:“过完今年就走,会去郑州。”


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第二席话,来自当地一位局级以上官员。


“传统企业利润薄、转型难,制约了温州经济增速与增量。”他说,唱衰温州的不是别人,正是温州人自己。不少温商一边把主业掏出去,一边高唱“温州不行了”。


“我们很欢迎温商回乡投资实业,企业要条件要政策可以谈。门槛都不踏进来,便在门外一味唱衰,这种声音对温州不公平。”


温商外流素来是温州心头之痛,820万温籍人口中,有250万人在外发展。换句话说,每三个温州人中就有一人流出。


除此之外,温州的外地人也在离去,千千万万个顾师傅正在转身离开。此前,温州一直是浙江人口第一大市。2016年,杭州常住人口首度超过温州,并保持较快增长,而温州人口增长明显放缓。名义上看,2017年温州人口微涨,其实这要归功于出生率,2017年温州新生儿有12.6万。综合出生率和死亡率,温州2017年人口至少流出四五万。


温州与杭州历年常住人口比较


人口流出,这对于城市发展和房价高位的持续性而言都是坏事。


关于温州边缘化的问题,这位官员直抒胸臆:


“从杭温宁沦为杭宁温,温州地位有点尴尬。杭州湾城市群没有温州一席之地,温州要发展不能等省里配置资源,要靠自己。一方面要坚持城市化战略,一方面依靠大通道建设。”


那么,如何城市化?他直言温州市区地小人少,要进一步做大做强,撤县(市)立区是大势所趋。



如表所示,温州市区面积1313平方公里,在浙江仅排第九,比嘉兴、舟山略大,和杭州、宁波完全不在一个量级。可见温州市区首位度不高,对温州其它辖区吸附能力自然也弱,难以形成合力。


如果将乐清、永嘉、瑞安并入,温州市区人口会实现翻倍,达到660万,市区面积将达6569平方公里,跃居全省第二。


撤县(市)立区并非朝夕之事,如果战略不能延续,换一届领导班子换一套思路,那么,温州的城市化进程,恐长路漫漫。


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第三席话,来自一个温州本地人。


林东是内幕君的朋友,三十出头,土生土长的瑞安人。10年前,他留英归来回到瑞安,没有子承父业踏入汽配圈,而是进了当地的事业单位。在朋友们看来,林东是个怪胎,他自己却说:


“我的瑞安朋友们多数做生意,企业大大小小都有。像我这样父辈已有行业经验却没继承衣钵的是少数。加上我喝过一点洋墨水,大家都觉得我应该去上海,而不是蜷缩在小小的瑞安。”


“宁愿睡地板,也要做老板”被老一辈温州人奉为圭臬,到了林东这代人,与其说是创业,不如说是守业。


“其实,温州的社会风气挺浮躁的。”对于林东的说法,我赞同却也疑惑。浮躁已是整个社会的风气,不单温州。


“外界都认为经历崩盘后,温州的炒房现象销声匿迹了。事实上,从来没有停过,只不过以前大家是长驱直入,现在是迂回作战。七八年前行情好,很多人不惜压上全部家当,甚至借高利贷炒房。现在,大家量力而行,合伙买房的现象在温州很多。这几年温州大拆,房价又起来了,2016年的时候,我妈和她朋友合伙在瑞安买了三套,都赚到钱了。”


除了在本地炒房,温州人和十多年前一样,依然往外走。林东说他单位附近的旅行社,每周都组织看房团发往嘉兴。


“不仅是我妈那一辈,年轻人也想着赚快钱。我同事最近在谋划开火锅店,他找了四个合伙人,他说只要半年内回本,一年后赚到50%的利润,之后见好就收。没有人想过长期经营,更别说百年老店。”


内幕君认为,听这三席话,胜读一篇预测温州楼市的理论长文。为了让大家加深印象,我们来做个总结。


1. 温州人口外流,近年房价复苏,仰仗的是“拆”出来的内生需求。随着货币化安置收紧、安置房相继建成,以及未来拆迁进入尾声,商品房的供需关系将发生变化。


2. 温州2018年土地市场凉风阵阵,开发商后市信心不足。


2018年前三季度,温州全市出让宅地建面634.6万方,为2017年全年的60.3%,成交楼面价同比微跌4.6%。此外,第三季度出现24宗土地因无人报价等原因终止出让。


3. 温州在省内城市地位下滑,实体经济难振,支撑房价上涨的是投资预期而非刚性需求。


作为浙江铁三角的温州,恐将名不符实。杭州、宁波GDP是万亿量级,而温州还在5000亿档,比上远远不足,比下也不见多余,2017年温州GDP5453亿元,只比绍兴多了350亿。曾经的浙南一哥,如今还要面临台州小弟的穷追猛赶。


此外,与同为三线、民营经济发达的泉州相比,温州除了在房地产开发投资方面远超泉州外,其它经济指标远远落后。2017年,泉州规模以上企业的工业产值13626亿元,而温州仅4946亿,泉州的上市企业104家,温州为23家。泉州GDP更是高出一头,比温州多2000亿,9年前,两个城市还都是2500亿的同量级城市。


曾经的温州,是浙南的门面,常被拿来和苏南相提并论。就像如今世界离不开中国制造一样,可以说,八九十年代的中国,离不开温州制造。人们脚上穿的皮鞋,腰上缠的皮带,身上穿的衣服,手上拿的打火机,脸上架的眼镜,总有一样产自温州。那时候,提到经济模式,人们会说“乡镇工业看苏南,家庭工业看浙南”。


如今温州实业已蒙尘埃,未来,不管企业主们是坚守还是转型,我们相信,能再塑温州辉煌的绝不是钢筋水泥之手。


站在世贸中心俯瞰整个温州城,再也看不见破旧的村庄,映入眼帘的是青山绿水和林立的高楼。


从未改变的只有瓯江的涛声。

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