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郊区买房指南

来源:虎嗅网 作者:孙不熟 责编:杨帆
郊区买房指南

本文来自微信公众号:城市战争(sunbushu123),作者:孙不熟,虎嗅获授权发表。


现在与城市有关的话题真是越来越难找,要么就是GDP排位战,要么是人才争夺战,要么就是新一线口水战,写来写去,陈词滥调,人云亦云,毫无成就感。我老婆看我找选题找得这么辛苦,就说,没什么选题的时候,你就多写写购房指南,一方面你的付费读者都是想买房的,他们的需求应该优先,另一方面,你现在对房产的好奇心更大,创作动力更强。


想想也是,我现在投入精力最多的事情可能已经不是写稿,而是陪聊,知识星球上有600多位付费用户,每天要解答十几个问题,还要给一些深度用户做一对一咨询。这个过程是累并快乐的,累就不说了,快乐主要来自两个层面,一是满足好为人师的激情;二是听故事,听各种各样的买房故事,有成功的,有失败的,然后从中总结经验、教训与规律。


对我来说,做购房咨询不仅仅是一个单向的知识输出,同时也是一个学习的过程,而且学习素材是极为真实与鲜活的,是任何一所大学和MBA课程都给不了的。


所以,做购房咨询获得的第一手知识,是非常非常值钱的,最近实在没什么选题,今天就写写这个吧,主题就谈谈郊区买房,相信这个选题比中心区买房更有意义。


关于郊区买房,我从无数个购房故事中总结出这样几点经验与教训:


1、睡城>卫星城


郊区很大,也很陌生,但大体上可以将其分为“睡城”与“卫星城”两大类,什么意思?“睡城”就是距离主城区较近、但只具备居住功能的连片式大型社区,比如广州的番禺,深圳的龙华,北京的回龙观以及临近的燕郊。卫星城则是指那种距离主城区较远但功能齐全、独立发展的小城市,比如广州的增城,上海旁边的昆山,北京旁边的固安。


过去,人们认为“睡城”是一个负面的概念,但从居住品质和投资回报率来看,睡城普遍比卫星城要好。原因很简单,睡城一般可以视为主城区CBD的一块飞地,其居住人群的素质较高,更易形成圈层与口碑效应,买这种地方的房子,不愁卖。相比而言,卫星城虽然有自己的产业,所谓“麻雀虽小五脏俱全”,但其产业往往是中低端层次,居住人群的平均素质不高,再加上距离主城区太远,过来买二手房的人少,在这种地方买房,首先要想清楚谁来接盘。


2、没有地铁应该一票否决


买房是一个非常复杂的决策系统,需要综合考虑地段、交通、学校、产业、政策、户型、圈层、物业等各项指标,但在郊区买房,我们有一个简单粗暴的原则,那就是无地铁不买。这个原则肯定是有争议的,但无所谓,不是什么房子你都需要了解,不是什么钱都要赚,记住这个原则,会大大提高你的决策效率以及正确度。


举一个例子,广州番禺有个楼盘叫做星河湾,品质好,逼格高,价格比周边楼盘原本高一个档次,但7号线开通后,星河湾的房价已经被那些平庸的地铁盘追平了,甚至更高,这种现象在郊区是常态。


那么,离地铁多远才算地铁盘?极限距离是一公里,500米内为佳,超过1公里的路程,基本要靠接驳公交或者打车,这个时间往往是不可控的。


3、关心那片土地以前是做什么的


郊区和中心区有一个很容易被忽视的区别是,中心区往往祖祖辈辈都是用来住人的,房子下面的地是没有毒的,但郊区比较复杂,有的曾经是农田,有的曾经是工厂,土壤里有什么不知道。特别是现在城市建设用地越来越紧缺,那种完全在农田上盖起来的房子已经越来越少。


所以,郊区买房,一定要关心一下房子下面的地以前是用来做什么的,是工厂,不一定就有毒,但多关心总归没有坏处。



4、漂亮不保值


小年轻跑到郊区买房,往往是带着诗和远方的憧憬来的,毫不关心粮食和蔬菜,满脑子只有“漂亮”这个词,于是跑到漂亮的售楼部,通过漂亮的售楼小姐,买一套漂亮的远郊精装CEO房。


但是房产老鸟会告诉你,漂亮是不保值的,首先,样板间不等于你的房子,样板间套路多,以后再讲。其次,物业折旧很快,过个三五年,你会发现你心仪的漂亮房子与隔壁二手已经相差无几,价格也逐渐被拉平,你才恍然大悟,“早知道买隔壁那套便宜100万的二手啊”。


再者,人都是有审美疲劳的,别说漂亮房子,就是漂亮女孩,看多了,也觉得不那么漂亮了。所以,不要为“漂亮”付过高的溢价。


5、要嫌贫爱富


意思很简单,要买那种有钱的郊区,不要买那种没钱的郊区。郊区虽然看上去都很荒,但各区财政的贫富差距是很大的,有的区税源好,就有钱招商引资、搞人才补贴,有钱修路、盖学校,给老师涨工资,这种区可能现在差,但未来是有盼头的。还有的区,税源少,公务员发工资都成问题,别指望政府砸钱搞配套了。


如何判断一个郊区有没有钱?可以比较一下各区财政收入就能了解一个大概。另外,往往有开发区、保税区的区,税源都比较好。


6、物业管理一定要好


郊区与中心区一个本质区别是,住在中心区,公共服务主要是政府提供的,住在郊区,常常会有一种无政府感觉,因为公共服务主要是开发商提供的。我常常说,中心区的房子往往是“有城市而无社区”,郊区房子则是“有社区而无城市”。


所以,中心区买房,物业差点就差点,因为很多方面可以沾政府的光,但是郊区买房,物业一定要好,如果物业差,你真的会感觉自己生活在无政府区域。


7、不要问土著怎么看


这句话不是说土著不聪明,而是说土著普遍不懂郊区,他们从小到大都生活在城里,对中心城区有着极为深厚的地段情结,而且都不缺房子,其高傲的双眼从来不会往郊区看的,你向他们打听郊区买房哪里好,他们除了会打击你,什么有价值的意见给不了。


8、不要贪便宜


这一条是很多小白都会出的错误,认为便宜的房子容易涨,但市场经济是最聪明也最公平的,一分价钱一分货,便宜往往没有好东西,特别是竞争激烈的一手房市场,便宜一定意味着品质差。


真正的“便宜”,本质上不是指价格上的便宜,而是那种需要“价值重估”的便宜,比如,有一个楼盘地段好、品质好,但因为限购或者开发商资金紧张,订价策略就是薄利多销,这种便宜可以捡。还有一种情况更常见,就是你跑到一个品质好、口碑佳的社区,通过看房200套辛辛苦苦挖到的“笋”,这种便宜也是可以捡的。



9、中小城市无郊区


这条不需要多解释,只有大城市才有郊区这个概念,中小城市那不叫郊区,那就叫农村,而且会一直是农村。记住,你买的是城市,或者是那种未来有可能变成城市的地区。只有大城市才会有源源不断的新移民去把郊区填满,最经典的例子可能是郑东新区。


本文来自微信公众号:城市战争(sunbushu123),作者:孙不熟

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