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仇高擎:房地产税配套制度改革需要加快推进

来源:新浪财经 作者:原创 责编:杨帆

文/专栏作家 仇高擎  夏丹

 

【主要观点】房地产税作为一项大多数国家普遍采用的制度性安排,其落地的进程将进一步提速。在此过程中,相关配套制度的改革需要同步加快推进。

今年两会期间,李克强总理在《政府工作报告》中提出“稳妥推进房地产税立法”。房地产税作为一项大多数国家普遍采用的制度性安排,其落地的进程将进一步提速。在此过程中,相关配套制度改革需要同步加快推进。

 

一、房地产税制改革聚焦解决结构性问题

 

房地产税不等同于房产税,而是与房地产相关的一套税收体系。按现行税制,我国房地产税收包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税等10类税种。其中开发建设环节和交易环节均各涉及7类,而持有环节仅涉及城镇土地使用税和房产税两类,“重流转、轻保有”是我国房地产税体系存在的结构性问题。而从发达国家的经验看,房产保有环节征税力度较大,如美、英、法、日等国家房产税收入对地方政府财力的贡献度均在10%以上。

 

以倍受公众瞩目的房产税为例,其“小范围、窄税基”特点比较突出。全国范围内除两地试点外均沿用1986年版《房产税暂行条例》的规定,个人非营业用房产免征房产税;而实行房产税试点的沪渝两地,其征收范围主要针对新购住房,且仅按一次性交易价格计税,税率设置也并不高。

 

由此,房地产税制改革的核心考量应是聚焦解决制度的结构性问题。一是应对房地产开发建设和交易环节的相关税种进行归并和调整,减少流转环节的税费负担;二是应提高对房产持有环节的征税力度,逐步扩大房产税的征收地区范围,拓宽税基至所有存量房产,并考虑对房产增值进行动态再评估。

 

二、推进房地产税立法需加快推进配套制度改革

 

首先,需要遵循税收法定原则,加快立法保障。如房产税的暂行条例仅为行政法规而并非法律,明确法理基础是全面开征房产税的前提。目前房地产税法律尚处草拟阶段,按立法流程还需经提案、审议、表决,正式出台和实施需到2020年以后。根据财政部部长肖捷提出的“立法先行、充分授权、分步推进”原则,在立法之前试点范围不会大幅扩容。

 

其次,需要解决行政职能交叉和历史依据繁多的问题。房地产税改革涉及国土部、住建部、财政部、税务总局、法制办等多个职能部门,多元化的税法体系涉及系列税收法律、法规、规章或规范性文件。这需要部门间分工协调,遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则,梳理各项历史依据,在保持承续关系的基础上协调修订。

 

再次,需要同步推进一系列配套制度改革。一类是配套制度改革。如在技术手段上有赖于全国统一的不动产登记制度和房地产价值评估体系的完善。在去年末不动产统一登记信息平台已基本覆盖全国,接下来需要建立对房地产价值的合理动态评估制度。另一类是与其他制度改革相结合。如将房产税征收与收入分配和个税改革相挂钩,发挥税收的收入调节作用。如美国个人所得税按照“收入高多交,收入低先交后退”的原则,当房产税缴纳到一定数额,可抵冲个人所得税税基,以减轻低收入者纳税负担。

 

三、房地产税改革有利于行业长期健康发展

 

征收房地产税的直接目的并不是调控房价。从国际经验来看,征收房地产税对房价最终影响的方向和程度各异。进行房地产税改革更多的是对基础财税制度的规范和健全,以及对财富分配和资源配置的调节,从长期来看有利于房地产行业健康发展和宏观经济稳健运行。第一,通过提高房产持有成本,对挤出部分投资投机性需求、引导居民理性购房具有一定的调节作用。第二,房地产税的开征有利于减少房产的闲置,促使部分业主出租存量房源,增加住房租赁市场供应。第三,由于房地产“不可移动”的物理属性,房地产税最适合发展成为未来地方财源的主力税种,长期来看具有松绑地方政府土地财政、替代土地出让收入的潜力。

 

(本文作者介绍:交通银行金融研究中心首席研究员、副总经理、高级经济师,CPA非执业会员。)

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